دفتر فعال در دبی
شرایط خرید ملک در دبی، قیمتها، مالکیت مشترک، هزینههای پیدا و پنهان، و اقامت دبی با خرید ملک را در این صفحه خلاصه و شفاف آوردهایم، اما نکته اصلی این است، کدام مسیر سرمایهگذاری با بودجه و هدف شما همخوانی دارد؟
پاسخ دقیق، به چند جزئیات ساده بستگی دارد که در ادامه میخوانید.
این بخش، مهمترین نکات واقعی و قانونی درباره خرید ملک در دبی را به زبان ساده جمعبندی میکند، از قیمتها و هزینههای اصلی و پنهان تا شرایط اقامت دبی با خرید ملک و تفاوتهای مالکیت مشترک، ملک رهنی، آماده یا پیشخرید.
اگر برای خرید آمادهاید، از طریق فرم درخواست همین حالا اطلاعاتتان را ثبت کنید تا کارشناسان املاک با شما تماس بگیرند و بر اساس بودجه و هدف شما، بهترین گزینهها و آفرهای قابلارائه را معرفی کنند.
بودجه و هدف را مشخص کنید، کارشناسان ما گزینههای قابلارائه را متناسب با شرایط شما معرفی میکنند.
با ثبت این فرم، کارشناسان ما با شما تماس میگیرند و بر اساس بودجه و هدف شما، آفرهای بهروز و قابلارائه خرید ملک در دبی را ارسال میکنند.
اطلاعات شما فقط برای همین ارتباط استفاده میشود.
آشنایی با مراحل اداری و قانونی پس از انتخاب ملک تا دریافت سند مالکیت
خرید ملک در دبی مراحل مشخصی دارد که کاملا ساختاریافته و تحت نظارت اداره زمین دبی (DLD) و RERA انجام میشود. ابتدا باید مشخص کنید چه نوع ملکی مد نظرتان است: ملک آماده (ساختهشده)، پیشفروش (Off-Plan) یا دستدوم.
در مناطق مشخص “مالکیت آزاد” (Freehold) که برای خارجیها مجاز است، خریدار میتواند ۱۰۰٪ مالکیت داشته باشد. املاک دستدوم و آماده معمولا با سند مالکیت آزاد واگذار میشوند، اما املاک پیشفروش ابتدا توسط سازنده به صورت مرحلهای عرضه میشوند. تفاوت این نوع معاملات در زمان تحویل، نحوه پرداخت و فرآیند حقوقی است:
در ملک آماده پس از امضای نهایی سند میتوانید بلافاصله وارد ملک شده یا آن را اجاره دهید، اما در ملک پیشفروش مالکیت رسمی (سند مالکیت) فقط پس از تکمیل پروژه و تحویل نهایی صادر میشود. همچنین نحوه پرداخت معمولاً در ملک آماده یکجا یا از طریق وام است، اما در پیشفروش طبق برنامه قسطبندی شده پرداخت میشود.
در معاملات املاک آماده تحویل، یعنی واحدهای تکمیلشده توسط سازنده، فروشنده، معمولاً سازنده پروژه یا مالک اولیه، و خریدار قرارداد رسمی فروش یعنی فرم F یا MOU را تنظیم و امضا میکنند. این قرارداد تمام شرایط توافقشده مانند قیمت نهایی، نحوه پرداخت و تاریخ تحویل را تعیین میکند.
پس از امضای فرم F، انتقال مالکیت در دفاتر ثبت املاک دبی، معمولاً در حضور خریدار و فروشنده انجام میشود. فروشنده باید مدارک مالکیت را ارائه دهد و اگر ملک قبلاً پیشفروش شده بوده، گواهی عدماعتراض (NOC) سازنده را اخذ کند. پس از بررسی مدارک، هزینه انتقال ۴٪ ارزش ملک به DLD پرداخت شده و سند مالکیت جدید به نام خریدار صادر میشود.
خریدار معمولاً ۱۰٪ از قیمت ملک را بهصورت چک تضمینی، یعنی عربون، نزد دفتر املاک یا بنگاه امین پرداخت میکند. این مبلغ تا زمان انتقال نهایی نزد دفتر املاک امانت میماند و با تکمیل ثبت سند تسویه میشود.
معامله زیر نظر سازمان تنظیم مقررات املاک (RERA) و دپارتمان زمین دبی انجام میشود. یک مشاور املاک دارای مجوز RERA فرایند تنظیم فرم F را از طریق سامانه الکترونیکی DLD هدایت کرده و تضمین میکند که قرارداد طبق الزامات قانونی منعقد شود.
برخلاف معاملات پیشفروش، در این حالت از قرارداد SPA استفاده نمیشود و تمام مراحل ثبت در دفاتر املاک نهایی صورت میگیرد. به عبارت دیگر، خرید ملک آماده تحویل سریعتر و شبیه خرید ملک نهایی شده است و نگرانیهای مربوط به حساب امانی یا مراحل ثبت موقت Oqood وجود ندارد.
در معاملات دستدوم، خریدار و مالک فعلی ملک، یعنی غیرسازنده، نیز با استفاده از فرم F، یعنی قرارداد خرید استاندارد دبی، قرارداد فروش را تنظیم و امضا میکنند. این قرارداد اطلاعات ملک، قیمت توافقشده، زمانبندی پرداخت و سایر شرایط را مشخص میکند.
انتقال رسمی مالکیت در دفاتر املاک ثبت میشود. فروشنده ملزم است بدهیهای احتمالی خود به سازنده را تسویه کرده و گواهی عدماعتراض (NOC) سازنده را ارائه نماید. پس از تأیید مدارک، هزینه ثبت ۴٪ ارزش ملک به دپارتمان زمین پرداخت و سند مالکیت جدید به نام خریدار صادر میشود.
مشابه سایر معاملات، ۱۰٪ قیمت ملک بهصورت چک تضمینی نزد دفتر املاک امین سپرده میشود. این چک تا تکمیل نهایی انتقال در اختیار دفتر املاک باقی میماند و در زمان صدور سند تسویه میشود.
یک مشاور املاک دارای پروانه RERA فرایند نوشتن و ثبت فرم F را تسهیل میکند. این مشاور اطمینان میدهد قرارداد فروش طبق فرم رسمی DLD تنظیم شده و تمامی الزامات قانونی رعایت گردد.
معاملات دستدوم شباهت زیادی به معاملات ملک آماده تحویل دارند، با این تفاوت که فروشنده فردی غیر از سازنده است. در نتیجه فرایند کلی مانند تنظیم فرم F و انتقال نهایی است، ولی دریافت NOC سازنده و پرداخت بدهیهای قبلی اهمیت بیشتری پیدا میکند.
در معاملات پیشفروش، خریدار قرارداد فروش و خرید (SPA) را مستقیماً با توسعهدهنده پروژه امضا میکند. این قرارداد شامل مشخصات پروژه، برنامه زمانبندی ساخت، درصد پرداختها یعنی اقساط، و تاریخ تحویل نهایی است.
پس از امضای SPA، معامله باید در سامانه Oqood بهصورت ثبت موقت وارد شود. طبق مقررات DLD، قرارداد پیشفروش حداکثر ظرف ۹۰ روز پس از امضا باید در ثبت موقت ثبت گردد. پس از ثبت موفق، گواهی موقت (Oqood) صادر میشود که نشاندهنده ثبت رسمی معامله پیشفروش است.
معمولاً خریدار مبلغی، مثلاً ۱۰٪ قیمت کل را بهعنوان ودیعه پرداخت میکند. مطابق قانون حساب امانی توسعهدهندگان، تمام وجوه دریافتی خریداران واحدهای پیشفروش باید به حساب امانی پروژه واریز شده و صرف هزینههای ساخت شود، بنابراین حق برداشت مستقیم فروشنده از این وجوه تا تکمیل پروژه محدود است.
پس از تکمیل ساخت، خریدار با در اختیار داشتن گواهی Oqood و گواهی عدماعتراض (NOC) سازنده به دفاتر ثبت مراجعه میکند. در این مرحله کل مبلغ باقیمانده پرداخت و اسناد انتقال مالکیت یعنی Title Deed در دپارتمان زمین صادر میشود. هزینه ثبت نهایی معمولاً مشابه سایر معاملات، یعنی ۴٪ محاسبه میشود.
مشاوران املاک دارای مجوز RERA معمولاً از ابتدا در مذاکره با توسعهدهنده و تنظیم SPA یا MOUهای احتمالی کمک میکنند. آنها ثبت در Oqood، پیگیری حساب امانی و دریافت NOC سازنده را هدایت میکنند تا مراحل قانونی خرید پیشفروش با اطمینان پیش رود.
معاملات پیشفروش ساختار دو مرحلهای دارند و تحت قانون حساب امانی توسعهدهندگان انجام میشوند. به دلیل ماهیت اقساطی و احتمال تاخیر در ساخت، نظارت DLD از طریق Trakheesi و Oqood و مراحل اداری بیشتری نسبت به خرید ملک آماده یا دستدوم نیاز است.
| ویژگی | ملک آماده تحویل | ملک دستدوم | ملک پیشفروش (Off-Plan) |
|---|---|---|---|
| نوع قرارداد | فرم فروش رسمی F | فرم فروش رسمی F | قرارداد پیشخرید SPA |
| امضاکنندگان | خریدار و سازنده | خریدار و فروشنده | خریدار و توسعهدهنده |
| سپرده اولیه | حدود 10٪ از قیمت | حدود 10٪ از قیمت | 10–20٪ قیمت کل |
| الزام NOC | نیاز دارد | نیاز دارد | در برخی پروژهها نیاز است |
| محل ثبت قرارداد | دفتر امانت Trustee | دفتر امانت Trustee | سیستم عقود DLD |
| هزینههای ثبت | ۴٪ + کارمزد Trustee | ۴٪ + کارمزد Trustee | ۴٪ + هزینه ثبت Oqood |
| صدور سند مالکیت | بلافاصله پس از ثبت | بلافاصله پس از ثبت | پس از تحویل نهایی ملک |
| ریسکها و ملاحظات | بررسی مالک فعلی، وضعیت سند | تسویه وام، بررسی بدهیها | بررسی مجوز پروژه و حساب امانت |
ابتدا هدف خرید را مشخص کنید، مانند سکونت، سرمایهگذاری، دریافت اقامت، سپس بودجه کلی را تعیین کنید، شامل قیمت ملک و هزینههای جانبی مانند ۴٪ هزینه انتقال به DLD و کمیسیون ۲٪ + مالیات.
در همین مرحله با مشاور املاک دارای پروانه RERA مشورت کنید، تنها مشاوران رسمی مجاز به ثبت فرم F و پیگیری معامله هستند. منطقه ملک باید در محدودههای Freehold باشد تا امکان مالکیت کامل وجود داشته باشد.
پس از توافق بر سر قیمت و شرایط، قرارداد فروش باید در قالب فرم F که توسط RERA ابلاغ شده تنظیم شود. این فرم همه جزئیات معامله شامل قیمت، نحوه پرداخت، زمانبندی اقساط و تعهدات طرفین را ثبت میکند.
انتقال رسمی قرارداد فقط زمانی معتبر است که فرم F توسط مشاور RERA دارای مجوز تکمیل و از طریق سیستم دیجیتال DLD ثبت شود، سپس طرفین امضا میکنند و نسخه الکترونیکی ثبت میگردد.
برای پیشفروش (Off-Plan)، پس از امضای قرارداد با سازنده، خودِ سازنده موظف است آن را ظرف ۹۰ روز در سامانه Oqood ثبت کند، و خریدار گواهی Oqood را بهعنوان ثبت موقت دریافت میکند.
پس از قرارداد اولیه، باید NOC از سازنده یا مدیریت پروژه دریافت شود. این گواهی نشان میدهد فروشنده بدهی معوق ندارد و سازنده با انتقال مشکلی ندارد. بدون NOC، ثبت انتقال در سیستم DLD انجام نمیشود.
مدارک رایج برای NOC
اگر به وام نیاز دارید، بهتر است Pre-Approval را قبل از امضای قرارداد دریافت کنید تا سقف توان مالی مشخص باشد. پس از دریافت NOC و قرارداد، بانک ارزیابی انجام میدهد و Final Approval صادر میکند.
وقت مراجعه به یکی از دفاتر امانات را رزرو کنید. در روز ملاقات، طرفین یا وکلای قانونی باید حاضر شوند و مدارک و پرداختهای لازم را ارائه دهند.
موارد رایج در روز ثبت
پس از بررسی و پرداخت هزینهها، گواهی ثبت معامله صادر میشود و رسید/سند الکترونیکی Title Deed برای مالک جدید صادر خواهد شد.
پس از ثبت نهایی، اداره زمین دبی سند مالکیت جدید را به نام خریدار صادر میکند. این سند معمولاً الکترونیکی است و از طریق پورتال DLD قابل دسترسی میباشد. اگر ملک در رهن بانک باشد، نام مرتهن در سند درج میشود.
برآورد سریع هزینههای رایج خرید و انتقال, با خروجی شفاف و قابل اجرا.
Trustee و VAT و آستانه 500k خودکار محاسبه میشود.
| آیتم | مبلغ |
|---|---|
| DLD Fee (4%) | 0 AED |
| Trustee Fee (2000 یا 4000) + VAT | 0 AED |
| Mortgage Registration (0.25% + 290) | 0 AED |
| کمیسیون مشاور (٪ دلخواه) + VAT | 0 AED |
| هزینه NOC (اختیاری) | 0 AED |
خلاصه وضعیت اقدام برای اقامت
عدد را وارد کنید تا وضعیت کلی نمایش داده شود.
لوکیشن رسمی دفتر ما روی نقشه ثبت شده است، برای اطمینان از حضور کارشناس، قبل از مراجعه هماهنگ کنید.
با کلیک روی «فرم ارزیابی»، صفحه به بخش فرم اسکرول میکند.
G14, ABN Victor Business Center, Al Karama, Dubai
دوشنبه تا شنبه: از 9 صبح الی 17
لورم ایپسوم متن ساختگی با تولید سادگی نامفهوم از صنعت چاپ و با استفاده از طراحان گرافیک است. چاپگرها و متون بلکه روزنامه و مجله در ستون و سطرآنچنان که لازم است و برای شرایط فعلی تکنولوژی مورد نیاز و کاربردهای متنوع با هدف بهبود ابزارهای کاربردی می باشد.
ادامه مطلب
